離婚をするからマイホームを手放したいんだけど、何か気を付けた方が良いことはある？
買った時より高く売れそう、でも税金でほとんど持って行かれるの？
マイホームを売ると、大きなお金が手に入りますよね。
そのうち「儲けた分」に対して税金がかかることがあります。
ただし、一定の条件を満たせば、税金がかからなかったり、少なくできたりします。
この記事では、マイホームを売ったときにどんな税金がかかるのか、そしてどうやって節税できるのかを、専門用語をできるだけ使わずに説明します。
マイホームを売ったときにかかる税金とは？
マイホームを売ると絶対に税金を払わないといけないの？
いいえ！税金を払うのは、買った時よりも家が高く売れた時だけ！
マイホームを売ったときに税金がかかるのは、「売ったお金」ではなく、「儲けた分」に対してです。
この儲けた分は次のように計算します。
儲け = 売った値段 ―（買った値段 ＋売るためにかかったお金）
マイホームを売った値段が、買った時の値段と手数料を合わせたものより高ければ「儲けが出る」ということですね。
たとえば、
- 売った値段：4000万円
- 買った値段：2500万円
- 売るためにかかったお金（仲介手数料など）：200万円
この場合、
儲け = 4000万円 ― （2500万円 ＋200万円） = 1300万円
この儲かった1300万円に税金がかかるかどうかがポイントです。
税金の計算をする前に、税金を少なくなる方法を見ていきましょう！
税金を少なくする方法
半分近く税金で持って行かれるって聞いたことがあるんですけど…
安心してください！国の制度を活用すれば税金をゼロにすることもできます。
制度を活用して、税金をゼロにしたりできるだけ安くすることができます。
どんな制度があるか見てみましょう！
1. 3000万円の控除を使う
マイホームの場合、「3000万円特別控除」という制度が使えることがあります。この制度を使えば、儲けた金額から3000万円を引くことができます。
先ほどの例の続きで考えてみると、
儲けが1300万円だった場合 → 3000万円を引くと、0円
つまり、「儲け」がなかったことのようになるんです。
ただし、この控除を使うにはいくつか条件があります。
控除の条件を満たすかは、国税庁のチェックリストで確認してみましょう
条件は上記の国税庁が非常にわかりやすいですが、こちらでもまとめておきます。
- 自分が今住んでいる土地や家であること
- 現在住んでいないが、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売った
- マイホームである（別荘や保養目的の家ではない）
- 親や子どもなど、身内に売ったわけではないこと
- 売った年の前年・前々年に3000万円の特別控除やその他特例を受けていない
つまり、マイホームを他人に売ったら「儲け」が出た場合に使える特別な制度ってことです
ちなみに、マイホーム売却に関する特例は複数ありますが、3年に1度しか使えないものがあるため要注意！
過去に特例を使ったことのある方・今後別の制度を使おうと考えている方は、売却日や節税額をよく確認してから売却を検討すると安心です。
2. 税金の優遇を受ける
マイホームを長く持っていた場合（5年以上）、税金が少なくなります。
- 持っていた期間が5年以下の場合：税金が高め（約40%）
- 持っていた期間が5年超の場合：税金が安くなる（約20%）
さらに、10年以上持っていた場合は、もっと優遇されます。
- 「儲け」が6000万円までの部分：税金が優遇される（約14％）
- 「儲け」が6000万円超の部分：税金は5年超と同じ（約20％）
マイホームを買ってすぐ売ることになった場合、約40％も税金払わないとなの？！
さっきの3000万円控除で儲けが0円になった場合は税金はかからないですよ！
もしも、儲けが3000万円を超えた場合はどうなるの？
儲けが3000万円を超えた部分に税金がかかります
もしも「儲け」が3000万円以上だったら払う税金がいくらかをシュミレーションしてみましょう。
税金は、以下の式で計算されます。
税金 = 「儲け」 × 税率
夢のような話しですが、15年前に2000万円で買ったマイホームが1億2000万円で売れたと想定してみましょう。
儲け＝ 1億2000万円 － 2000万円 ＝ 1億円
マイホームの3000万円控除が使えるため
1億円 － 3000万円 ＝ 7000万円
10年以上マイホームを持っていたので
「儲け」が6000万円までの部分の税金＝ 6000万円 × 14％ ＝ 840万円
「儲け」が6000万円超の部分の税金 ＝ 1000万円 × 20％ ＝ 200万円
つまり払わないといけない税金は
払う税金＝ 840万円 ＋ 200万円 ＝ 1040万円
もし、3000万円控除も税金の優遇も受けない場合は、約4800万円もの税金を払うことになります。
制度が使えるかどうかで払う税金が全然違いますね！
そうですね。まぁ、ほとんどのケースでは「儲け」が3000万円以内に収まると思います
確定申告が必要！
税金を少なくしたり、ゼロにするためには確定申告をする必要があります。
控除の3000万円を引く前の段階で「儲け」が1円でもある場合は確定申告が必要です
確定申告は、売った翌年の2～3月に行います。
面倒に感じるかもしれませんが、これを忘れると控除が使えなくなったり税金が追加でかかる可能性があるので要注意です。
まとめ
- マイホームを売ったときは、「儲けた分」に税金がかかることがある
- ただし、「3000万円特別控除」などを使えば税金がかからない場合も多い
- 長く持っている家ほど税金が安くなることがある
- 税金を少なくするためには、確定申告が必要
マイホームの売却は大きなお金が動く重要なイベントです。
税金の知識をしっかり身につけて、損しないようにしましょう！
